发布日期：2025-10-23 05:36    点击次数：137

如今，四肢寰球金融市场最要紧的基准利率之一，好意思国10年期国债收益率踌躇在4%控制，香港各大银行3至12个月的港元定存利率跌至1%-2%，而国内进款利率亦已遍及步入“1字头”，银行搭理的收益率也不外2%-3%之间。当各地市场渐渐步入低利率时间，昔时既有的投资生态正在资格重塑，这不仅是收益率数字的变化，更是投资逻辑、金钱订价、风险偏好和建立策略的全所在、根人道重构。在这一配景下，大要灵验挣扎低利率冲击的房地产投资信赖基金（REITs）正赶紧崛起，成为国内市场的新宠。

流程四年的高速发展，Wind数据裸露，限定8月14日，国内已有73只公募REITs上市，磋磨领域约2,000亿元东说念主民币，居品数目高出香港、新加坡及日本，成为亚洲第一，展现出茁壮的市场活力和巨大的发展后劲。

与此同期，历经近20年发展的香港REITs（H-REITs）市场已步入锻真金不怕火阶段，其特有的投资价值日益突显。以亚洲领域最大的领展房地产投资信赖基金（0823.HK）为代表的H-REITs，遍及提供6%至9%的踏实股息收益率。若翌日投入降息周期，优质REITs居品的成本升值后劲亦值得关注。

中国证监会与香港证监会自客岁起屡次说起拟将两地允洽条款的REITs纳入沪深港通。若相关政策落地，H-REITs不仅有望成为国内投资者建立端庄收益金钱的新采用，同期也将推动其自己的价值重估。

端庄收益与成本升值双引擎

投资如同帆海，要道不在于对抗波澜，而在于把执潮汐律例。在寰球低利率时间转向的关隘，H-REITs凭借其踏实分配的特质，成为资金寻求端庄讲述的一项可选决议。现时，香港各大银行3至12个月的港元定存利率跌至1%-2%，而主流H-REITs的股息率遍及在6%-9%区间，超越传统无风险收益居品的讲述水平。

相较于进款、搭理、股票和基金等传统投资器具，H-REITs在国内投资者中的领略度仍有提高空间。这类以信赖基金步地运作的金融居品，为投资者提供了参与房地产市场的方便渠说念。这些基金领有和照顾千般收租物业，包括生意大厦、市集、铺位、泊车位、市井、物流园以及数据中心等等。

正常来讲，H-REITs具有五大投资亮点：

启程点，踏实的股息分配是其最隆起的上风。把柄香港证监会规定，这类基金必须将不少于90%的年收入分配给基金单元持有东说念主，因此常常能提供不绝的股息讲述，颠倒允洽追求踏实现款流的投资者。

其次，这类基金大要提供端庄讲述。由于其收入主要开首于物业房钱和照顾费，即便在经济不景气技术，也能保持相对踏实的收益。

第三，具有较高的流动性上风。四肢公开上市交往的品种，投资者不错像买卖股票一样天真地交往H-REITs。

第四，自然具备风险分辩特质。H-REITs时常投资于多元化的房地产组合，灵验幸免了单一物业投资带来的联结风险。

临了，还具有细密的抗通胀属性。房地产金钱常常能随通胀飞腾而升值，房钱收入也会相应提高，这使得H-REITs成为挣扎通胀的有劲器具。

香港市场咫尺共有11只上市H-REITs。其中，领展房托四肢行业龙头，不仅是香港首只上市的REITs（2005年11月25日挂牌），更是咫尺亚洲领域最大的房地产信赖基金，照顾东说念主为领展金钱照顾有限公司。

限定2025年3月31日，领展房托持有的物业组合价值2,260亿港元，涵盖零卖、泊车场、办公室及物流物业，金钱散布于中国香港、中国内地，以致澳大利亚、新加坡和英国。凭借20年深耕累积的金钱照顾造就，领展房托已建设起涵盖金钱建立、租借运营、物业照顾等全链条的专科化照顾体系。

颠倒值得关注还有其超卓的派息记载：上市20年来，领展房托一直对持将100%的可分配收入用于派发股息，长久高于港股监管规定的90%收入分配的最低程序，基金单元持有东说念主年化讲述率近11%，可分配总数年化增长率高达7.1%， 把柄2024/2025财政年度叙述，领展房托可分配总数按年增长4.6%至70.25亿港元，每基金单元分配按年飞腾3.7%至272.34港仙，相同优于市场预期。

现时降息周期更赋予H-REITs双重收益机遇：一方面，里昂证券研报指出，好意思联储降息将权臣改善REITs的融资环境（领展平均假贷成本已由3.8%降至3.6%），提高物业金钱流动性；另一方面，利率下即将进一步提高优质收租金钱的成本升值后劲，为投资者创造“股息+升值”的双重收益空间。

政策东风与市场扩容

如今，H-REITs正有望通过沪深港通的步地投入国内市场，徐徐投入更多投资者的视线。客岁以来，两地证监会频频表态，促进成本市场互联互通。2024年4 月 19 日，中国证监会书记，将房地产投资信赖基金纳入沪深港通，进一步扩大内地与香港市场的互联互通机制。本年5月，中国证监会主席吴清提到，深化交往所债券市场对外敞开，将REITs等纳入沪深港通斟酌。6月，香港证监会主席黄天助暗示，两地证监会正在琢磨全面优化治安，磋磨将港股东说念主民币柜台、房地产投资信赖基金、交往所买卖基金（ETF）等更多居品纳入沪深港通。

将房地产投资信赖基金纳入沪深港通，将是H-REITs市场20年发展史上的里程碑事件。“REITs纳入沪深港通是成本市场互联互通的首要打破，具有深入的市场影响和计谋价值。” 领展集团行政总裁王国龙分析称，一方面有助于闲暇香港海外金融中心性位；另一方面，国内宽绰且快速增长的个东说念主与机构投资者群体投入H-REITs市场，有助提高市场活跃度，改义举座流动性。

四肢香港市场独一的蓝筹房托基金，业内遍及瞻望，无论从流动性照旧市值琢磨，领展房托被纳入沪深港通的可能性极高。流动性方面，在昔时的一年内（限定2025年6月14日），领展房托的日均换手率达0.4%，日均成交金额约3.66亿港元；在市值方面，领展房托的日均市值约918亿港元。

据券商研报分析，若领展房托得胜获纳入港股通，瞻望将诱骗以下两类增量资金：一类是诱骗指数基金、ETF及待业金等长线资金的建立；另一类则是偏好高股息金钱的南下资金，进一步增强市场活跃度。

在政策东风不绝吹拂的同期，H-REITs市场也迎来了居品多元化扩容。5月13日，南边东英推出首只亚太REITs南边亚太房托 ETF（3447.HK），该居品跟踪富时EPRA Nareit亚太精选REITs指数，精选50只优质亚太REITs，跨行业跨地域分辩建立，为投资者提供端庄收益与区域多元化处治决议。南边亚太房托诱骗了遍及资金流入，裸泄漏投资者对房托金钱的建立柔软正在升温。

逆周期中的韧性推崇

本年11月，领展房托将迎来上市20周年。在资格多重市场环境变化的磨练，领展房托也曾展现出端庄的可不绝发展态势。这种韧性源于金钱组合的计谋布局。2024/2025财年，香港零卖业正资格结构性重整，田户不绝受北上耗尽、电商冲击加重等影响，而领展房托香港物业组合租用率得胜守护在97.8%，高于行业平均水平，期内坚强新租约超600份。

此外，领展房托的海外业务保持了细密的租用率以及商户刚劲的销售。其中，澳大利亚物业的租用率达到99%，商户销售额增长7.7%，续租房钱颐养率为正4.3%；新加坡的裕廊坊和Swing By @ Thomson Plaza市集相同出色，录得99.6%的租用率，以及17.8%的续租房钱颐养率。

优质锻真金不怕火的房托基金，一般通过“两条腿步碾儿”已毕永远可不绝的增长与发展：一方面是凭借雅致化、专科化的物业运营，带来底层金钱的价值提高，已毕存机增长；另一方面是通过并购与金钱处置等积极的金钱照顾，已毕内生能源以外的非有机增长。

数据裸露，领展房托上市于今完成高出100个金钱优化技俩，平均投资讲述率达18%，展现康健的金钱照顾实力；得胜出售57项金钱，录得21%的非杠杆总里面讲述率，不绝为基金单元持有东说念主创造价值。

上市初时，领展房托的物业组合估值仅为338亿港元。昔时20年间，领展房托向基金单元持有东说念主分配高出835亿港元，物业组合估值增长至2258亿港元，增幅约为5.7倍。同期，基金单元的价值也有约3倍的增长。四肢“亚洲REIT之王”，领展房托已从始于香港的单一金钱运营商，成长为亚太区率先的房地产信赖基金。这一跳跃不仅体咫尺领域与地域的推广，更反应在其不绝优化的金钱组合与端庄推崇。

跟着REITs纳入沪深港通的践诺性鼓励，优质H-REITs居品有望成为国内投资者优化金钱建立、得到踏实现款流的要紧投资倡导。

举报 著作作家

沈安蓓

相关阅读 程实：老龄化的债务幻觉丨真话世经

寰球老龄化不仅推高了经济体的财政职责，也推广了社会对债务金钱的需求，并塑造了一种“高债务—低利率”的平衡。

264 09-07 19:00 国泰君安临港更动产业园REIT扩募技俩上市，募资约17亿元

首单上海市属国企公募REITs扩募技俩

7 141 08-29 14:04 透视港股REITs半年报：物业收入普降，融资成本下行纾压

香港上市REITs正有望通过沪深港通的步地投入内地市场。

140 08-18 18:22 广州诱导区设50亿科创母基金，深化上市后备资源挖掘

广州诱导区内上市公司累计达到88家，上市企业数目、总市值均占全广州市的三分之一，上市公司数目位居广州市第一、天下经开区首位。

56 07-31 18:50 中原华电清洁能源REIT 7月7日认真发售

28 06-30 17:29 一财最热 点击关闭

---